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通辽市住房公积金管理中心贷款实施细则

2017-02-27 19:12:48  浏览次数:

第一章   总   则

 

第一条  为支持住房公积金缴存人购买自住住房,规范住房公积金贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、《内蒙古自治区住房公积金贷款管理办法》以及相关法律法规规定,结合通辽市实际,制定本实施细则。本细则适用于通辽市行政区域内住房公积金贷款业务操作的管理。

第二条  通辽市住房公积金管理中心(以下简称“住房公积金管理中心”,住房公积金管理中心包含其下设的管理部)负责审批住房公积金贷款的借款申请,监督住房公积金贷款的借贷和结算。住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担。

第三条  住房公积金贷款金融业务由管理中心委托当地住房公积金管理委员会确定的商业银行(以下简称“受托银行”)办理。住房公积金管理中心应与受托银行签订委托合同,受托银行办理住房公积金贷款业务,必须接受住房公积金管理中心的监督和管理。

第四条  本细则所称住房公积金贷款币种为人民币。

第五条  住房公积金贷款,是指以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的,定向用于其本人及其配偶、父母、子女购买、建造具有自主产权的普通自住住房的专项住房消费贷款。

 

第二章 贷款对象及条件

 

第六条  凡所在单位建立住房公积金制度,单位和个人连续、按时、足额缴存住房公积金六个月以上,具有完全民事行为能力的在职职工,购买、建造自住住房的,均可申请住房公积金贷款。

住房公积金账户封存或者集中封存的职工(不包括一年缴存一次的职工),不能申请住房公积金贷款。职工住房公积金账户启封并重新缴存后, 其住房公积金封存期可视同连续缴存期累计,满六个月的可申请住房公积金贷款。职工所在单位欠缴住房公积金,但单位已经按规定制定补缴计划,并按计划补缴完成的,可视同连续缴存。

职工或其配偶已经办理住房公积金贷款的,在其未还清贷款本息之前,不得再次申请住房公积金贷款(夫妻双方只能办理一份住房公积金贷款)。购买同一套住房只能申请一次住房公积金贷款。

职工夫妻双方在通辽市行政区域内两个属地参缴住房公积金的,职工可以自愿选择其中一个属地办理住房公积金贷款,并按贷款所在地的职工夫妻双方均参加住房公积金有关条件执行。

  住房公积金贷款有三次(含三次)逾期二个月以上或有一次逾期六个月以上记录的,从没有违约之月起满两年后方可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款逾期被起诉过的职工及其配偶终身不得办理住房公积金贷款。

第七条  申请住房公积金贷款的职工(以下简称“借款人”)应当同时具备以下条件:

(一)有相对稳定的职业和经济收入,信用良好,无影响贷款偿还能力的其他债务和担保义务,有偿还贷款本息的能力。

(二)购买自住住房的,房屋必须座落在通辽市行政区域范围内,具有合法有效的房屋买卖合同、首付款收据、《房屋预告登记证明》或《房屋所有权证》、契税完税凭证、不动产发票;建造自住住房的,具有规划、土地、住房城乡建设管理部门的批准文件。

(三)购买自住住房的应支付不低于所购住房全部价款20%的首期付款,贷款的申请有效期限自相关合同签订之日起,至申请住房公积金贷款之日止,多层不超过三年,高层不超过四年,购买二手房为办理过户手续两年内。

建造自住住房的应支付不低于所需费用20%的首期付款。贷款的申请有效期限自首付款支付之日起,至申请住房公积金贷款之日止,不超过两年。

(四)住房公积金管理中心规定的其他条件。

第八条  已婚借款人申请住房公积金贷款的,其配偶是共同借款人、共同债务人和财产共有人,并承担偿还住房公积金贷款本息的连带责任。确有特殊情况的,借款人应当提供合法有效的相关证明材料并经住房公积金管理中心确认。

   借款人在办理住房公积金贷款以后离婚且无逾期还款记录、征信良好的,其配偶如符合贷款条件可以申请住房公积金贷款,但应出具离婚证明、单身声明、户口注销(迁出)手续和合法有效的财产分割清单,并在原贷款抵押人或原贷款保证人与原借款人重新签订借款合同后方可申请办理。  

第三章 贷款额度、期限和利率

 

第九条  单笔住房公积金贷款额度应同时符合以下条件:

(一)购买、建造自住住房的,不得高于购房总金额、实际费用的80%;以抵押方式贷款的,抵押值最高不得超过抵押房产现值的60%—80%(住宅楼房80%、营业房60%)。

(二)贷款最高限额不得超过市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。

(三)职工购买、建造自住住房的,已提取住房公积金金额不足以支付自住住房费用的,可以同时申请住房公积金贷款。

(四)企业职工、行政事业单位合同制职工单笔公积金贷款额度不得超过其住房公积金账户余额的20倍。夫妻双方同为企业职工、行政事业单位合同制职工的或主贷人为企业职工、行政事业单位合同制职工的,单笔贷款额度不得超过借款人夫妻双方账户缴存余额之和的20倍。夫妻双方主贷人为行政事业单位正式在编职工、另一方为企业职工或行政事业单位合同制职工的,其单笔贷款额度不得超过单职工贷款上限额度与企业职工或行政事业单位合同制职工账户余额20倍之和,最高额度不得超过市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。

(五)拆迁安置房贷款额度不得超过拆迁安置房屋补偿差价的80%。

(六)住房公积金贷款月还款额不得超过借款人及其配偶住房公积金缴存基数总和的80%(基数以住房公积金管理中心账户登记为准)。

(七)住房公积金管理中心规定的有关贷款额度的其他条件。

    第十条 住房公积金贷款期限为一至三十年。借款人申请贷款期限,应参照贷款额度、提供的贷款担保、偿还贷款能力以及剩余在职工作年限确定。借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和不超过其法定退休年龄。对于购买普通自住住房(套内面积144平方米以下),且信用良好、收入稳定、身体健康且有偿还贷款本息能力的借款人,其贷款期限视具体情况可适当延长至退休后1-5年。

第十一条  住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。遇法定利率调整时,贷款期限在一年以上的,于下年1月1日起,按借款合同约定期限相应的档次执行新的利率标准。

 

第四章 贷款担保

 

第十二条  住房公积金贷款担保方式包括抵押、保证、质押三种。担保方式由借款人自主确定。一笔贷款只采用一种担保方式。              

第十三条  抵押担保。

(一)借款人购买已取得商品房预售许可证的住房或者购买有产权证的私产住房,可以用所购住房的现值全额设定期房预抵押或现房抵押,也可以用其他自有、共有或第三人拥有产权证的房产的现值全额设定抵押(不包含被列为房屋拆迁或棚户区改造项目的房产)。

借款人必须将房产价值全额用于抵押,抵押房产的现值,必须经具有合法资质、独立法人的评估机构进行评估,经住房公积金管理中心审核确认,并以评估价值的80%确定债权金额。债权金额不得低于贷款金额。购入一手房并已取得房证办理贷款的,如用所购房屋进行抵押且购房合同签订日期与申请贷款日期为同一年的,可不用评估,直接以购房合同金额的80%确定债权金额。

(二)借款人办理住房公积金贷款用现房抵押的,抵押人与抵押权人应签订抵押合同,并持规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续,取得抵押权属证明即《不动产登记证明》交住房公积金管理中心收押。以预购商品房设定抵押的,应办妥所购房屋抵押预告登记,抵押物的现值应依据购房合同注明的购房总价款进行确认;现房抵押物的现值应以房产评估报告注明的房屋评估价值进行确认。以共有房产设定抵押的,应征得房产共有人的书面同意。

(三)用于住房公积金贷款抵押的房产,房屋必须坐落在通辽市城区、各旗县城区或所辖乡镇的规划区内,且必须为国有土地上建设的、具有合法有效房屋所有权证的商业用房或住宅楼。

允许在通辽市行政区域范围内跨地区办理住房公积金房产抵押贷款(房屋必须坐落在通辽市城区或各旗县政府所在地,且必须为国有土地上建设的、具有合法有效房屋所有权证的商业用房或住宅楼)。 在办理抵押贷款时,抵押房屋所在地的住房公积金管理部门应提供所抵押房屋的相关调查证明。

   (四)房地产开发企业资质在四级(含)以上,当期住宅面积不低于四万平方米,无《内蒙古自治区住房和城乡建设厅行政裁量基准》所列的不良行为,无拖欠农民工工资投诉的,可以办理期房预抵押。当期住宅面积在两万平方米以上四万平方米以下,项目主体封闭,且同时符合以上其他条件的,也可办理期房预抵押。期房预抵押应由住房公积金管理中心与房地产开发企业签订期房预抵押协议,房地产开发企业按贷款发放额预交5%的保证金,存入住房公积金管理中心和受托银行指定的保证金专户,待房地产开发企业为借款人办完《不动产登记证》并办理正式抵押手续后,保证金退付房地产开发企业。

(五)住房公积金管理中心应建立抵押物检查制度。贷款本息未清偿前,抵押权人应妥善保管抵押权属证明文件。抵押人对设定抵押的房产,在抵押期间负有维修、保养、保证完好无损的责任,并接受住房公积金管理中心和受托银行的监督检查。在抵押关系存续期间,抵押房产价值减少时,住房公积金管理中心有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或提供与抵押物减少价值相当的担保。

第十四条  保证担保。

(一)借款人可以由住房置业担保公司或自然人(以下简称“保证人”)提供担保。保证人为借款人提供的是不可撤销的全额有效担保,承担连带保证责任。

(二)保证人为住房置业担保公司的,必须具备有关规定要求的担保能力,并在住房公积金管理中心指定的银行开立保证金专户。住房置业担保公司应从其资产中以不低于所担保借款余额的1%提留担保保证金,存入住房公积金管理中心指定的保证金专户中。

住房置业担保公司有权要求借款人以房屋抵押方式提供反担保,与借款人签订《反担保合同》,并办理相关手续,担保服务费由借款人支付。

(三)采取自然人保证方式担保的,保证人必须是住房公积金管理中心认可的、连续、按时、足额缴存住房公积金一年以上、有代借款人偿还《借款合同》约定的全部贷款本息和有关费用的能力、具有良好征信记录的行政机关、事业单位正式在编在岗职工或经济效益良好的国有企业在岗职工。在市本级和科区缴纳住房公积金的同城职工,在符合条件的情况下,可互相进行担保。私营企业职工、行政事业单位合同制职工采取自然人保证方式担保的,保证人必须是行政机关、事业单位正式在编在岗职工。

(四)一位符合担保条件的保证人原则上只能为一位借款人提供担保;经认定收入高且信用好的自然人保证人(行政机关、事业单位工作,没有贷款违约记录的正式在编在岗职工)可以为两位借款人提供担保,自然人保证人在保证期间内不得申请贷款;但为一位借款人提供一次担保时,自然人保证人(无贷款违约记录的正式在编在岗职工)在借款人无还款逾期的情况下,在保证期间可以申请住房公积金贷款。

保证期限自《借款合同》生效之日起至贷款本息及相关费用偿清之日止。保证人的剩余法定工作年限应不低于借款申请人的借款年限,最长担保年限不得超过30年。

   (五)保证人住房公积金缴存基数的80%(基数以住房公积金管理中心账户登记为准)不低于借款人月还款额。国有企业职工担保额度不得高于其住房公积金账户余额的20倍。

   (六)采取保证方式担保的,由借款人、住房公积金管理中心、保证人和受托银行签订合同。

第十五条  质押担保。

(一)借款人可以用凭证式国债、银行存单等管理中心认可的有价证券作为质物进行质押。

(二)借款人采用有价证券质押担保的,有价证券金额不得低于借款金额本息。质权人应对出质人提交的质物进行查询和认证。质押期间,有价证券由住房公积金管理中心保管。

(三)质权人应与出质人签订质押合同,到定期存单开户银行或凭证式国债认购银行办理质押期间的质物冻结止付手续。以共有质物质押的,应得到共有质物人的书面同意并签字画押。

 

第五章   贷款办理

 

第十六条  住房公积金管理中心应通过业务经办网点、电话、专业网站等形式提供住房公积金贷款咨询,一次性告知所办事项的具体要求,提供网站下载贷款有关表格等便捷服务。

第十七条  住房公积金管理中心应做好商品房开发项目的前期调查工作,要求有关单位提供开发项目《商品房销售(预售)许可证》等,以及户型图、楼层平面图等相关建设资料备审。

第十八条  住房公积金管理中心负责住房公积金贷款的审批。住房公积金贷款应实行审贷分离制度,实行三级审核批准制度和责任追究制度,严格执行贷款个人首问负责制。贷款受理与初审、复审、批准岗位应分设,采取书面操作和电子化操作相结合的方式,逐级逐笔进行贷款审批,分级负责。

第十九条  住房公积金管理中心本级的审批程序为:经办人员初审,信贷科科长复审,审贷小组集体讨论审批。下设管理部的审批程序为:管理部经办人员初审,管理部审贷小组复审,管理部主任签字后将《贷款审批明细表》报市住房公积金管理中心信贷科审核,经分管主任审批后发放。

第二十条  贷款申请。借款人将《职工个人住房公积金贷款申请审批表》连同以下材料的原件及其复印件提交住房公积金管理中心:

(一)借款人及其配偶、抵押物共有权人及其配偶、保证人、质押物共有权人及其配偶居民身份证(军官证)和户口簿。借款人及其配偶、抵押物共有权人及其配偶结婚证、离婚证、单身声明等婚姻状况证明材料。

购买新建住房的,需提供《商品房销售(预售)许可证》、经房产部门网上备案的房屋买卖合同原件、首付款凭证、《房屋预告登记证明》或《不动产登记证明》原件等;购买二手房的需提供契税完税凭证、不动产发票、《房屋所有权证》或《不动产登记证》等过户手续;购买拆迁安置房的在房屋交付使用后,需提供回迁协议和购房相应入住手续。

建造自住住房的应提供《房屋所有权证》、《国有(集体)土地使用权证》、《建设工程规划(村镇建设工程)许可证》、房屋产权人与施工单位签订的建筑工程施工合同、工程所需建筑材料清单。

(二)借款人(配偶)资信证明。

(三)抵押物、质押物清单。

(四)采取自然人保证担保的提供保证人承担连带保证责任的保证书,保证人身份证、户口簿及其资信证明。

(五)住房公积金管理中心和受托银行要求提供的其他资料。

第二十一条  贷款初审。审查要点:

(一)借款申请人借款资格审核。借款申请人提交的身份证明、婚姻证明材料合法有效,缴存住房公积金状况符合规定,提供的个人基本信息与住房公积金缴存登记信息一致等。

(二)住房消费真实性审核。购买住房的:审核购房合同、首付款凭证、《房屋预告登记证明》或《不动产登记证明》、契税完税凭证、销售不动产发票、《房屋所有权证》或《不动产登记证》等是否合法有效,首付款金额是否达到规定比例等;对建造自住住房的,审核项目批准文件是否合法有效。

(三)贷款担保审核。采用房产抵押的,审核抵押房产的真实性,抵押房产权属是否清晰,抵押物评估报告是否真实、价格是否合理。采用质押的,审核质物权属、质物类型、票面价值、期限等要素是否符合规定。采用保证担保的,审核保证人是否具备担保资格和能力等。

(四)证明资料审核。贷款所需证明资料内容完整、真实、合法,印章清晰,复印件与原件相符。与借款申请人面谈,进一步核实借款申请人提供证明资料及借款行为真实、合法,告知借款申请人应承担的责任和义务等,并形成面谈记录。

(五)借款人(配偶)保证人信用状况。经借款人(配偶)保证人授权查询金融信用信息数据库和管理中心信用档案,了解借款人(配偶)保证人个人信用状况。征信状况良好需同时符合以下条件:

1. 贷款当前不存在逾期或担保人代还;

2. 贷记卡当前不存在逾期;

3. 贷记卡不存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期记录(不含卡费、年费);

4. 单笔贷款48个月内不存在连续逾期超过6期记录(含担保人代还);

5. 不存在近两年内贷款有展期或以资抵债等记录;

6. 贷记卡不存在累计逾期超过24(含24)期记录;

7. 不存在因信用不良被起诉的记录;

8. 不存在住房公积金贷款逾期两个月以上超过三(含)期记录的;

9. 不存在住房公积金贷款一次逾期六个月以上记录的;

10.不存在因恶意拖欠公积金贷款被起诉的记录。

第二十二条  贷款复审。对通过初审后的贷款申请进行复审,复审主要包括以下内容:

(一)收存的证明资料齐全,内容完整、准确,印章清晰。

(二)担保方式、可贷款金额、期限、利率、还款方式符合规定,数额计算准确。

(三)电子数据与文本资料相符。

(四)其他需要复审的内容。

第二十三条  贷款批准。复审通过的,贷款审核小组应对复审结果进行确认并出具审核意见。

(一)准予贷款的,经贷款批准人签字后,告知贷款受托人办理相关贷款手续。

(二)有疑义的,将贷款申请资料退回复审人,要求进一步调查落实。

(三)不准予贷款的,应注明原因,将贷款申请资料逐级退回,由贷款初审人告知借款申请人不予贷款的原因,并返还贷款申请资料。 

第二十四条  签订合同。住房公积金管理中心准予贷款后,应与借款(配偶)人、受托银行、抵押(配偶)人、保证人、质押(配偶)人等有关各方共同签订借款(抵押、保证、质押)合同。

签订合同前,住房公积金管理中心和受托银行应履行充分告知义务,告知合同签约方有关合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应注意的事项等。 

第二十五条  贷款发放。在相关合同签订完后,住房公积金管理中心向贷款受托银行逐笔出具住房公积金贷款借据,签发转账支票,将贷款资金逐笔划至在贷款受托银行处开立的委托贷款基金专户。委托贷款基金专户余额应做到日清月结。

按借款合同约定,购买自住住房的,住房公积金管理中心委托银行将贷款资金划入售房单位(售房人)在银行开设的账户内或借款人个人资金账户内;建造自住住房的,受托银行将贷款资金划入借款人个人账户内或房屋承建方在银行开设的账户内。

第二十六条  贷款办理时限要求。对于贷款手续齐全的,住房公积金管理中心自受理借款申请至发放贷款,不应超过十至十二个工作日(借款人办理评估、抵押登记、担保公司作担保手续时间不计在内,遇法定节假日顺延)。

第二十七条  住房公积金管理中心应依据受托银行返回的贷款发放凭证,核实住房公积金贷款个人明细账,并做好对账工作。

    

第六章 异地贷款办理要求及流程

 

第二十八条  凡是在全区各住房公积金管理机构正常缴存住房公积金的职工,在通辽市行政区域范围内购买自住住房(不包含为子女或父母购房)时,均可向住房公积金管理中心申请异地购房贷款。借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和不超过其法定退休年龄。

第二十九条  申请住房公积金异地购房贷款的职工,应向住房公积金管理中心提供缴存地住房公积金管理部门出具的《职工住房公积金缴存证明》和《通辽市住房公积金管理中心贷款实施细则》规定的申请材料。管理部受理异地购房贷款,须报市中心审核批准。

第三十条  住房公积金管理中心受理申请材料后,要与缴存地住房公积金管理部门取得联系,核查《职工住房公积金缴存证明》的真实性,同时了解该职工还款能力和个人信用等情况。

第三十一条  由住房公积金管理中心依据我市住房公积金贷款政策及流程进行审核。

第三十二条  异地购房职工的贷款申请被批准后,按规定时限履行贷款审核审批手续。

第三十三条  缴存地住房公积金管理中心对职工异地贷款情况进行标识,及时冻结借款职工夫妻双方账户资金,并建立职工异地贷款情况明细台账。

第三十四条  在我市住房公积金管理机构缴存住房公积金符合异地购房贷款条件的职工申请异地购房贷款时,住房公积金管理中心应开具借款人《职工住房公积金缴存证明》。

第三十五条  在住房公积金管理中心办理的异地购房贷款资金由住房公积金管理中心承担,产生的收益归住房公积金管理中心所有。

 

第七章  贷款的偿还

 

第三十六条  借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款期限和还款方式偿还贷款本息。

(一) 贷款期限为一年的,实行到期一次还本付息,利随本清。

(二) 贷款期限一年以上的,实行按月等额本息的还款方式偿还贷款。借款人应自借款合同签订后的次月开始逐月还款。 

   第三十七条  还款形式有以下五种:

 (一) 借款人每月还款日前到住房公积金管理中心偿还贷款本息。如提前部分偿还本金,单笔最低还款额应不低于5000元。

(二) 一次性清还贷款本息的须到住房公积金管理中心办理。

(三) 住房公积金管理中心或受托银行每月按借款合同的约定从借款人储蓄卡或存折中代扣贷款本息。借款人须在受托银行办理储蓄卡或存折,并在每月还款日前三个工作日存入不低于当月应还贷款本息的存款(办理贷款所提供还贷银行卡、存折姓名须为借款人本人)。

 (四) 按照住房公积金管理中心规定,用职工缴存的住房公积金对冲还贷。

第三十八条  还款方式、贷款期限在借款合同中一经确定,不得更改。借款人确需提前偿还贷款本息的,应当向住房公积金管理中心提出申请。借款人提前还款,如贷款有逾期的,应先还清所拖欠的贷款本息,再申请提前还款。

第三十九条  在提前还款日,按照提前归还的本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息。遇利率调整,应收利息按不同利率分段计息。

第四十条  在贷款期内,住房公积金管理中心和受托银行有权对借款人的贷款使用与偿还情况进行监督检查,借款人应当予以配合。

第四十一条  借款人在还款期内连续三个月以上(含)未偿还贷款本息的,在告知借款人(及配偶)、保证人或抵押人(及配偶)后,住房公积金管理中心和受托银行有权提前终止合同,依法向人民法院起诉并处分抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任。

第四十二条  借款人有下列情形之一的,住房公积金管理中心和受托银行在告知借款人(及配偶)、保证人或抵押人(及配偶)后有权会同有关部门依法处分抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任并有权用借款人(及配偶)和保证人住房公积金账户余额部分一次性偿还贷款本息和罚息(住房公积金账户内累计余额不足以偿还贷款本息和罚息的,借款人需用现金补足。)

(一)借款合同期满,借款人未按合同约定的还款计划偿还全部贷款本息的。

(二)借款人在还款期内连续三个月未偿还贷款本息的。

(三)借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力后,无合法继承人或者受遗赠人的;或者其合法继承人、受遗赠人、监护人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的。

第四十三条  依法处分(拍卖、变卖)借款人的抵押物和质物所获价款按下列顺序分配:

(一)支付抵押物和质物拍卖和处理的有关费用;

(二)支付与处分抵押物和质物有关的税款,按有关规定缴纳土地出让金;

(三)偿还住房公积金贷款本息、违约金、损害赔偿金等;

(四)偿还保证人所代偿金额;

(五)剩余金额归抵押(质押)人所有,退还抵押(质押)人。如果抵押(质押)人死亡,退还给合法受遗赠人,无受遗赠人的,应依法处理。 

第四十四条  处分抵押房屋和质物所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金及相关税费时,住房公积金管理中心和受托银行有权向借款人和抵押人(质押人)继续追索不足部分。

第四十五条  借款人连续三个月不偿还贷款本息或贷款到期后仍未还清贷款本息的,担保公司(保证人)需代为偿还逾期贷款本息及罚息,住房公积金管理中心有权从保证金账户中予以扣收。担保公司代为偿还后有权对抵押物、质物进行处置以获得清偿,或要求承担连带责任的保证人负责清偿。

 

第八章  合同的变更和终止

 

第四十六条  借款人在还款过程中无逾期还款,在贷款满一年后方可办理贷款担保变更手续,再次变更需在上次变更基础上满一年。在住房公积金借款合同及其附属合同(协议)终止前发生以下情形之一的,借款人或其他还贷义务承担人可申请办理合同变更手续。

(一)因抵押物灭失、动拆迁、房屋质量问题发生换房等抵押权人认可的情况;

(二)因抵押(出质)人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力,以及离异、发生抵押权人或质权人认可的其他情况;

(三)因保证人丧失担保资格或担保能力的;

(四)借款人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力,以及借款人离异后需转移所购建房产所有权的。

第四十七条  符合规定,须办理合同变更手续的,经住房公积金管理中心同意,具备担保条件的一名保证人,可以更换原抵押借款合同中抵押物或原保证借款合同中的保证人;新设定的抵押物可更换原保证借款合同中的保证人也可以更换原抵押借款合同中的抵押物。借款(配偶)人、抵押(配偶)人或保证人须到住房公积金管理中心办理合同变更手续。

第四十八条  申请借款合同或附属合同(协议)变更应提供以下证明资料:

(一)申请人(配偶)身份证件、户口簿; 

    (二)借款合同及附属合同(协议);

(三)借款人出具的变更事由证明材料;

(四)住房公积金管理中心要求的其他证明资料。

第四十九条  在贷款偿还期内需解除或变更借款合同的,必须经借款人与住房公积金管理中心、受托银行三方协商一致,并按照有关规定程序办理变更手续,依法签订变更合同;有担保保证合同的,应事先征得保证人同意。变更合同未达成、生效前,原借款合同、担保合同继续有效。

第五十条  借款人丧失民事行为能力、死亡、宣告失踪或死亡的,应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第五十一条  保证人丧失担保资格和能力时,或保证人所在单位发生合并、分立、破产时,借款人应及时通知住房公积金管理中心并取得同意后,变更保证人,重新签订担保合同。

第五十二条  借款人欠缴住房公积金一年以上,且未经住房公积金管理中心同意缓缴的,住房公积金管理中心有权终止贷款合同,追回全部贷款本息。

第五十三条  借款人将贷款本息全部偿还后,由抵押权人(或质押权人)协助借款人办理注销抵押(或质押)手续。借款合同、抵押合同(或质押合同)和担保合同随之终止。

 

第九章  贷后管理

 

第五十四条  住房公积金管理中心应建立贷款资产管理制度,对贷款资产实行分类管理,每季度对全部贷款进行一次分类。贷款资产应划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类,后三类为不良贷款。

(一)正常类贷款。指借款人有能力履行还款承诺,能够全额归还贷款本息。正常还款和连续逾期1-2期(含)贷款可列入正常类贷款。

(二)关注类贷款。指借款人目前有能力偿还贷款本息,但存在一些可能对还款产生不利影响的因素,如借款人出现收入下降、重大突发事件、新增其它贷款项目、还款意愿较差、抵(质)押贷款的抵(质)押品价值下降等,住房公积金管理中心应予以高度关注。贷款连续逾期3期可列入关注类贷款。

(三)次级类贷款。指借款人的还款能力出现明显问题,完全依靠其家庭正常收入无法足额偿还贷款本息,即使执行担保,也可能会造成一定损失。贷款连续逾期4—6期(含)或发现借款人采取不正当手段套取贷款的,可列入次级类贷款。

(四)可疑类贷款。指借款人无法足额偿还贷款本息,即使执行担保,也肯定要造成较大损失。贷款连续逾期7期(含)以上可列入可疑类贷款。

(五)损失类贷款。指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后,逾期本息仍然无法或只能部分收回的贷款,可列入损失类贷款。第五十五条  住房公积金管理中心应建立完整的贷款档案,贷款档案要及时扫描和上传,并通过贷后检查及时掌握贷款资产状况,保证贷款分类资料信息及时、真实、准确、连续、完整、合规,文本档案与电子档案信息一致。贷后检查应以贷款档案、借款人、抵押(质)物、保证人等为对象,采用实地检查、访谈及信息查询等方式进行。贷后检查应包括以下内容:

(一)对借款人的贷后检查。

1、归还贷款本息情况。

2、家庭收入水平变化情况。

3、住房公积金缴存情况。

4、可能发生的影响还款能力的情况等。

(二)对抵押(质)物及保证人的贷后检查。1、抵押物价值变化情况。

2、抵(质)押权利凭证保管情况。

3、质押权利凭证时效性和价值变化情况。  4、保证人的经营状况及财务情况。

5、其他可能影响担保有效性的情况。

贷后检查以全面检查为主(也可抽查),可采用定期与不定期相结合的方法。应建立贷后检查登记制度,详细记录检查时间、对象、内容及检查中发现的情况等信息并进行分析。对贷后检查中发现的可能影响贷款资产质量的情况,应进行跟踪调查分析,并提出相应的预防或补救措施。

第五十六条  住房公积金管理中心应按照贷款合同约定催收逾期贷款,逾期贷款的催收覆盖面应达到100%。

(一)对逾期1期的贷款,在贷款逾期发生之日起十个工作日内,对借款人通过电话、手机短信等方式进行催收。                                  

(二)对逾期2期的贷款,通过下达《逾期贷款催收通知书》进行催收,同时给借款人单位发催缴函协助催收。

(三)对逾期3期以上贷款,及时起诉至人民法院,采取法律手段催收,及时处置。

(四)对损失类贷款,应做好贷款坏账核销准备工作。

住房公积金管理中心应做好贷款催收情况的登记工作。

第五十七条  在采取所有可能的措施和实施必要的程序后,仍无法回收的贷款应按规定进行呆账认定、核销。呆账的认定、核销应符合《住房公积金呆帐核销管理暂行办法》(财综[2006]10号)的规定。

第五十八条  住房公积金管理中心应建立健全贷款管理和风险防范制度。建立健全不良贷款风险责任追究制度,对因违法、违规造成的贷款风险或贷款损失,应逐笔进行责任认定,并依据不同情节和相关规定对有关责任人进行处理。但因受托银行未按《个人住房公积金贷款金融业务委托协议》履行职责造成的贷款风险,应由受托银行承担。

第五十九条  住房公积金管理中心应落实部门(岗位)负责贷款业务资料的收存和移交,按照“一户一档”原则收存住房公积金贷款业务资料。相关业务部门应在规定时间内将收存的贷款业务资料移交到档案管理部门。

 

第十章 法律责任

 

第六十条  借款人以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的,住房公积金管理中心应当责令借款人限期退回违法所贷款额,并可按合同约定取消其住房公积金贷款资格或其他处罚;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第六十一条  借款人如因解聘、辞职等原因与单位脱离劳动关系,应由借款人本人在贷款存续期间按时、足额缴存住房公积金并按时履行还款义务;如不按时、足额缴存住房公积金,借款人须立即一次性清还剩余贷款本息。

     第六十二条  借款人有下列违约情形之一的,住房公积金管理中心和受托银行有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款本息,并按贷款合同约定收取违约金;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不按照借款合同规定擅自改变贷款用途,挪用贷款。

(二)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物毁损不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响质押权人实现质押权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的。

(三)未经抵押权人(或质押权人)同意,借款人将设定抵押权(或质押权)的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。 

(四)借款人违反本细则或违反已签订的合同约定,与其他人(含法人)或经济组织签订有损住房公积金管理中心、受托银行、保证人权益的合同(协议),或有其它影响贷款偿还、损害住房公积金管理中心和受托银行利益行为的。

(五)借款人拒绝或阻挠住房公积金管理中心和受托银行对贷款使用情况和抵押物状况进行监督检查的。

第六十三条  签约各方对抵押物、质物的处理和保证人连带责任的承担,有合同约定的,从其约定;无合同约定的,依据相关法律、法规和规章的规定办理。

第六十四条  借款人将住房公积金贷款挪作他用或者未按借款合同约定偿还贷款的,住房公积金管理中心和受托银行可以对挪用或逾期部分按照中国人民银行的相关规定计收罚息;对贷款挪用或逾期未偿还期间不能按期支付的利息,按照中国人民银行的相关规定计收复利。

如果挪用和逾期两种情况并存,则只按其中额度较高的一种情况计收罚息和复利,不得并处。

第六十五条  住房公积金管理中心工作人员在审批住房公积金贷款过程中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,给予行政处分;因违法违规行使职权造成损失的,应当依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十六条  住房公积金贷款各方当事人发生纠纷而事先未在相关合同中约定处理方式的,应及时协商解决;协商不成时,任何一方均可向仲裁委员会申请仲裁,或者向人民法院提出诉讼。

第十一章 附 则

 

第六十七条  本细则自二〇一七年三月一日起实行。以往细则与本细则不一致的,以本细则为准。

第六十九条  本细则由通辽市住房公积金管理中心负责解释。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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